Da impossibilidade de cumulação de garantias em contrato de locação

A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, comumente denominada como “Lei do Inquilinato”, proíbe expressamente a cumulação de garantias locatícias em um mesmo contrato.

Normalmente, quando o locador pretende alugar seu imóvel para terceiros, exige do locatário algumas modalidades de garantias, dentre elas, a caução, fiança ou seguro de fiança locatícia, conforme autoriza o artigo 37 da Lei do Inquilinato.

Ocorre que, na maioria das vezes, seja por desconhecimento das partes ou até mesmo para maior proteção contratual, o locador exige do locatário ao mesmo tempo: caução (normalmente o depósito de um mês de aluguel ou a indicação de bens móveis ou imóveis) e fiança (normalmente a nomeação de um terceiro como fiador, responsável pelo pagamento em caso de inadimplemento do locatário contratante), o que é vedado pela Lei n. 8.245/1991, nos termos do parágrafo único do artigo 37.

Quando ocorrer esta cumulação de garantias, o locatário poderá judicialmente pleitear a declaração de nulidade da garantia excedente, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, exemplificado pela decisão proferida no AgRg no Ag nº 853.312/SP.

Além da exigência de dupla garantia ser considerada nula, também constitui contravenção penal – nos termos do artigo 43, inc. II, da Lei do Inquilinato – sendo que o locador poderá ser punido com prisão simples de cinco dias a seis meses, ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, a ser revertida em favor do locatário.

Portanto, o locador deverá observar a normativa imposta pela referida Lei que proíbe a exigência de dupla garantia nos contratos de locação e, por outro lado, o locatário deve ficar atento e, antes da assinatura do contrato, questionar o locador quando verificar a existência de cumulação de garantias.

Por Dr. Vitor H. Baldassi, advogado do Valadares Advogados.