Contrato de Locação e as possíveis garantias

Ao firmar um contrato de locação de um imóvel, é uma prática comum e habitual que seja estabelecida alguma forma de garantia para proteger o direito do Locador em caso de inadimplência do locatário.

Assim, surge a garantia locatícia, que possui como finalidade amenizar os riscos ou prejuízos causados pelo Locatário na vigência do contrato de locação, a qual possui previsão legal no art. 37 da lei do inquilinato 8246/91.

As formas mais comuns de garantia de locação é a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia.

A caução poderá ser realizada em dinheiro ou através de imóvel.  Na caução em dinheiro, o Locatário irá depositar três vezes o valor do aluguel em conta bancaria pertencente ao proprietário do imóvel ou da administradora do imóvel, já na caução em imóvel, o Locatário oferece um imóvel como garantia, podendo este imóvel ser de sua propriedade ou de terceiros.

A fiança ocorre quando Locatário apresenta no contrato de locação, uma terceira pessoa que garantirá o pagamento se ele próprio não o fizer, assim os bens do terceiro serão usados como garantia em caso de inadimplência contratual.

Já o Seguro de fiança locatícia, é quando o contrato de locação terá mais de um locatário, sendo este uma seguradora. Assim, se o Locatário não proceder com o pagamento do aluguel ou causar danos ao imóvel, a seguradora pagar ao proprietário do imóvel os prejuízos causados pelo locatário.

Contudo, a lei confere mais direito ao locatário quando o contrato de aluguel trata-se de um imóvel comercial, visto que existem diversas proteções empresariais que podem obrigar o locador a ressarcir o Locatário.

Assim, além dessas proteções garantida as locações residenciais, há um tipo de garantia locatícia que se torna mais comum nos contratos de locação comercial, denominada como cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, nada mais é do que um investimento realizado pelo Locatário ou por um terceiro, cuja propriedade das respectivas cotas do fundo é cedida ao Locador, possibilitando, em caso de inadimplência, a transferência das cotas para o credor após um procedimento extrajudicial.

Dessa forma, ocorrendo o atraso no pagamento do aluguel pelo Locatário, basta que o locador notifique o Locatário e o cotista-cedente (se for um terceiro), para que o pagamento da dívida seja realizado prazo de 10 dias, sob pena de transferência definitiva das cotas para o locador, em quantidade suficiente para o pagamento do débito.

Portanto, a vantagem da cessão fiduciária de quotas, em relação as demais garantias locatícias é a possibilidade de recebimento do débito sem a necessidade de se recorrer ao Judiciário, evitando custos de um processo judicial, e conferindo ao Locador segurança, agilidade e liquidez na recuperação de créditos locatícios.