O instituto jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis.

O instituto jurídico da alienação fiduciária tem previsão na legislação brasileira tanto no Código Civil como também em legislação esparsa, a depender da natureza jurídica do bem que será dado em garantia.

Dentre as legislações especiais que disciplinam o tema da alienação fiduciária, destaque-se a Lei n. 9.514 de 1997 que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário e, principalmente, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.

Nesse toar, o artigo 22 da mencionada lei define como alienação fiduciária de coisa imóvel o “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Em outras palavras, o contrato de alienação de bem imóvel é utilizado quando o devedor pretende transferir a propriedade jurídica de um determinado bem imóvel ao credor (normalmente instituições financeiras) de forma com que ambos definam que o próprio bem é a garantia de pagamento de uma dívida existente entre as partes, ou seja, a alienação fiduciária atua como um contrato acessório que garante o principal, qual seja, a dívida já existente entre o devedor e o credor.

Entretanto, importante registrar que a transferência da propriedade que garante a dívida tem característica de ser resolúvel e transitória, ou seja, se o devedor quitar a dívida extingue a propriedade do credor e, se o devedor não quitar a dívida, consolida a propriedade daquele.

Além disso, os artigos 1.364 e 1.365 do CC/2002 expressamente proíbem a chamada cláusula de pacto comissório, deste modo, não permitido que o credor fique com o bem dado em garantia se a dívida não for paga no vencimento, devendo obrigatoriamente alienar o bem para que com o produto da alienação, cumpra a obrigação principal.

Outra característica peculiar do instituto da alienação fiduciária é a transferência apenas da posse indireta da propriedade que garante a dívida ao credor, ao passo que o devedor conserva a chamada posse direta, ou seja, não há a entrega material do bem imóvel, podendo o devedor continuar usufruindo deste mesmo enquanto não adimpliu a dívida principal.

Nesse sentido, o parágrafo único do artigo 23 da Lei n. 9.514/97 determinar que “com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”.

Por fim, anota-se que a principal vantagem do instituto da alienação fiduciária, como contrato acessório que garante uma dívida já existente entre as partes, são as condições contratuais que o bem dado em garantia pode condicionar, entre elas a redução da taxa de juros e maior extensão no financiamento/parcelamento da dívida.