Da holding imobiliária familiar como mecanismo de planejamento sucessório e tributário

De início, registra-se que a construção de uma holding imobiliária corresponde a um importante planejamento patrimonial dentro do seio familiar, e geralmente é constituída através de uma sociedade limitada ou S/A que passa ser proprietária de diversos imóveis, remunerando os seus acionistas – entes familiares – com os valores recebidos da locação destes bens, bem como remuneração que pode ser obtida através de lucros havidos tanto pela revenda, construção, incorporação ou reforma de imóveis, dentre outras.

Não obstante a holding imobiliária seja uma excelente forma de organização que gera vantagens tributárias, sucessórias e societárias, é importante esclarecer que o tipo societário – se limitada ou S/A – e o regime tributário – se simples, presumido ou real – serão decisivos para a viabilidade da holding em termos tributários.

Além disso, é necessário que todas as atividades efetivamente desempenhadas pela holding estejam corretamente descritas no contrato social, além de devidamente enquadradas nos códigos CNAE perante o CNPJ, sob pena de futuros questionamentos autoridades fiscais acerca da carga tributária.

A título comparativo: a tributação total de uma pessoa jurídica que possui como atividade “aluguel de imóveis próprios”, optante pelo regime tributário do lucro presumido, fica entre 11,33% a 14,53% sobre a receita advinda da locação, ao passo que a renda de aluguéis auferida por uma pessoa física é tributada em até 27,5% de imposto de renda.

No entanto, é preciso destacar que nem sempre será vantajoso constituir uma pessoa jurídica para tais fins, devendo-se levar em consideração os gastos para a abertura e manutenção da empresa, taxa de registro perante a Junta Comercial, transferência das matrículas imobiliárias, entre outros.

Dependendo de cada caso, poderá ainda haver a incidência do ITBI no momento da integralização dos bens imóveis para a holding imobiliária, isto é, quando da transferência da propriedade da pessoa física para a jurídica, o que de certo modo e ao mesmo tempo pode onerar esta modalidade de organização patrimonial.

Esclarecendo, o art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, dispõe que se o faturamento da pessoa jurídica for mais de 50% advindo de aluguel, haverá a incidência do ITBI (art. 37, § 1º, do CTN). Em contrapartida, havendo outra atividade econômica desenvolvida, em que o faturamento supere a metade, e a receita advinda de aluguel fique menor que 50%, a imunidade do ITBI estará garantida.

É certo que cada situação deverá ser analisada de forma individualizada, pois mesmo nos casos em que o ITBI seja exigido, haverá ainda vantagem financeira em constituir uma holding, com a análise prévia dos gastos de abertura e sua manutenção, e a economia tributária que será auferida com o decorrer do tempo.

Apesar destes custos, não há dúvidas de que a holding imobiliária familiar se apresenta como um ótimo instrumento para o planejamento sucessório, evitando-se danos ou até mesmo uma mudança patrimonial malsucedida após o óbito daquele que seria o detentor dos bens, impedindo que estes mesmos bens sejam consumidos por disputas judiciais que geralmente são desgastantes para os herdeiros.

Em suma, a holding imobiliária familiar é uma operação societária de certo grau de complexidade, que requer a contratação de um advogado de confiança com experiência nesta área do Direito, que certamente poderá estimar as despesas completas com todo o processo e oferecer estimativas dos gastos futuros com base no patrimônio da família, e principalmente apresentar todas as vantagens desta excelente ferramenta de gestão patrimonial.